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       由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》(下称《管理办法》)目前已经在相关部门和机构中进行第二轮征求意见。这意味着，央行版的偏债型REITs方案正日臻成熟。

       “首批REITs试点将采取偏债型模式。”2月10日，央行有关人士向本刊记者表示。这种偏债型的REITs，类似以物业租金作为抵押的债券融资，试点的具体时机要等央行行长办公会批准之后才能确定，目前主要完善基础制度。

       2009年下半年，央行召集相关部委召开会议并成立REITs试点协调小组，其成员包括发改委、财政部、国家税务总局、银监会、证监会、保监会等11个部委，甚至还包括全国社保基金理事会。

       按照原计划，REITs试点协调小组制定的相关制度于2009年9月上报国务院，并计划在年底前由上海、北京、天津三地各推出一例试点。

       一位接近监管层的律师向本刊记者透露，2009年10月之后，中央对房地产企业融资的相关政策有所收紧，在国务院层面，REITs试点推出的具体时机要与房地产调控节奏协调。然而，上述央行人士表示，REITs试点的推出时机与房地产调控之间没有必然关系，REITs试点涉及商业物业，而此次房地产调控的目标则是住宅物业。

       2月5日，在香港上市不到半年的北京房企金隅股份(02009.HK)公告称，将根据可能成立的房地产信托，发行一笔本金额不超过50亿元的房地产信托受益券。这被市场解读为金隅股份可能希望试水REITs。

       一波三折

       根据《管理办法》，央行版偏债型REITs方案中，REITs的委托方为房地产企业，受托方为信托公司，并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。

       作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。就房地产企业而言，偏债型REITs的融资成本将可能低于银行贷款。

       央行版偏债型REITs方案相对谨慎，首先选择在银行间市场面向部分机构投资者而不是个人投资者发行。早在2007年，央行就酝酿在银行间市场推出偏债型REITs。但当年爆发的美国次贷危机，令中国监管当局基本搁置了REITs的试点。

       不过，在次贷危机引发的全球经济衰退的过程中，中国推出REITs的呼声又日渐高涨。2008年12月，在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。紧接着，国务院发布的“金融国30条”，再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。

       2009年，央行、银监会、证监会三大主要监管部门对REITs方案的制定均持较开放的弹性姿态。但在发行模式上，REITs方案逐渐分化为央行制定的偏债型REITs和证监会制定的偏股型REITs。

       “原先希望设定统一的指导框架，但因为性质不同，最终由央行、证监会两�