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　　编者按：随着通胀预期日渐强烈，房地产信托产品日渐火爆。据业内人士统计，在所有信托产品中，房地产信托产品的收益率目前居于前列。那么在投资房地产信托产品时，要考量哪些参考因素呢？

　　买房不如买房地产信托

　　专业机构的统计显示，近期房地产信托产品已呈井喷之势。用益信托工作室数据显示，今年三季度，房地产信托募集资金规模连续3个月位居各信托投资领域之首，其中9月份发行规模35.85亿元，占比整个集合信托资金总额已超50％。

　　“真没想到，房地产信托产品这么好卖。我昨天接到理财顾问的电话通知，今天就来了，却告诉我已经卖完。”一位正打算认购某款房地产信托产品的投资者告诉记者。

　　业内专家指出，不动产投资一直是对抗通胀的好帮手。但中国投资者在经历了近年房地产市场的火爆后，很多人对房地产投资的理解走入歧途。买房目的已从长期或超长期投资，变成“持有－卖出”短期投机行为。

　　正如同股市再难出现像2006、07年那样难得一遇的大牛市一样，房市在经历过前几年的快速增长后，也很难再有机会重复这一过程。专家指出，未来政府的税费设置、土地政策、房地产交易相关法规完善以及可能的利率调整，将会极大影响到二级市场房屋价格波动，使其越来越不具备“炒作”属性。

　　因此，越来越多敏锐的投资者将目光转移到它的上游——房地产开发投资上，这也是房地产信托火爆的主因。

　　“房地产开发是一级市场，房地产买卖交易则是二级市场。而房地产信托则是目前投资者参与到一级市场、分享其高额投资回报的唯一渠道。”平安信托产品研发部总经理金智勇告诉记者，“平安信托一直关注房地产市场投资，目前来看，二级市场的物业投资预期回报率不断降低，内涵风险不断升高，专业角度看，投资的安全边界变得不理想。”

　　投融资双方共同的选择

　　业内人士指出，投资者对房地产信托产品的热情不断高涨与房地产开发商密不可分。

　　“房地产信托之所以如此迅速发展，是因为它切实地满足了投融资双方的需求。”金智勇一语道破其中原委。

　　由于行业特性，房地产项目开发涉及资金往往巨大，如果没有金融机构的帮助，很难保持发展速度。而目前，政府监管力度逐步加大、银行房地产类贷款门槛不断增高、证券市场不确定因素增大，使得房产商通过银行、债券、股票等方式募集资金的难度越来越大，转向信托融资便成为房产商的自然选择。

　　与此同时，很多国内知名的大型房地产开发商，也将房地产金融定位为房地产业发展的支持平台。据了解，在短短三个月内，平安信托先后与金地集团（600383）、绿城集团、中建国际等众多国内一线开发商签订了战略合作协议，且每一份合作计划的预计投资额都在100亿元以上，在市场上引起一阵哄动，这也被业内认为是房地产信托发展趋势的侧面写照。

　　三因素考量房地产信托产品

　　房地产信托虽拥有了“信托”这一专业投资载体，但它继承了房地产较高投资风险的“血统”。尤其目前，房地产信托产品相较于基金、理财产品而言，还处于行业发展的前期，各家信托公司提供的“产品质量”相差较大。因此，投资者应该注意产品结构、风险控制的甄别，不能只关注投资预期收益。

　　一资深理财顾问建议，在选择房地产信托产品时，应考虑如下三个方面。

　　首先，要挑选品牌知名度高、有口碑的信托公司。市场上有些信托公司起步较早，已拥有了多年房地产直接投资的经验。以平安信托为例，由于其背后的平安集团有庞大自有资金的投资需求，他们在2004年就已经建立了专业的房地产投资和资产管理团队，早在2006年，该公司成功投资的莲花物业项目就曾哄动一时，为此更获得当年“最佳房地产信托计划奖”。业内人士认为，选择此类信托公司会更可靠。

　　其次，要选择投资综合实力较强的一线房地产开发公司的信托产品。房地产是资金密集型行业，往往越大资金规模可拿到越优质的投资项目。可以说，开发商的资质一定程度决定了其具体项目的资质。投资于一线城市、优质项目的房地产信托，其风险程度更小，同时，也可多关注有房地产金融投资经验的开发商的信托产品。

　　最后，要关注房地产信托的产品结构。房地产信托产品大多为结构化设计，普通投资者不要只着眼在预期收益率，而要多看看其结构比例、风险控制机制，一旦项目面临系统性风险，产品提供的保障可避免投资者承受更多损失。