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　　李嘉诚旗下的汇贤产业信托于4月29日正式在香港交易主板挂牌。作为首只人民币REITs，开盘首日即遭遇破发。

　　这似乎给本已困难重重的中国房地产投资信托基金在内地上市又笼罩上了一层迷雾。

　　动力削减

　　长期以来，市场一直对于中国内地房地产投资信托基金（REITs）的出台相当关注。

　　第一只以人民币计价的REITs已在近日上市。尽管事前备受关注，但李嘉诚旗下的汇贤产业信托上市当日却表现平平，开盘即遭遇破发。

　　对于困难重重的REITs内地上市之路再次引发关注。

　　REITs是一种持有和运营房地产物业的金融产品，向投资者提供类似于共有基金投资于股票的方式投资房地产。REITs可以公共或私人持有，公共持有的REITs一般在股票市场上交易。

　　2005年，第一只以中国内地资产为交易对象的房地产投资信托——越秀房地产信托基金在香港上市。此后，许多在香港和新加坡上市的房地产投资信托纷纷在内地购买物业。

　　第一太平戴维斯中国区研究部分析师认为，“自2008年伊始，政府出台一系列政策调控市场，房地产市场的信贷逐步收紧，这迫使开发商和投资者寻求其他的融资途径。国务院在2008年11月宣布将建立房地产信托基金相关法律体系。但是随着金融危机爆发后中央政府为刺激经济增长放宽信贷政策，发展REITs的动力削减不少。”

　　税收较高

　　仲量联行研究部总监柯志谦同时表示，“阻碍REITs获批的障碍仍旧没有丝毫减少。”

　　柯志谦说，“政府仍在顾虑因REITs的发行可能新增的大量资本会加剧资产价格的上涨。仅仅出于这个原因，REITs产品的出台就可能进一步无限期搁置下去。这很可能会给那些因为预判申请即将获批而积累资产以备投入到REITs产品中的国内投资者造成麻烦。”

　　DTZ戴德梁行中国投资部联席主席叶建成告诉记者，“主要还是因为，内地相关的REITs的政策和配套的不完善。例如税收，按目前内地税收框架，REITs产品将被征收5%的营业税和25%的所得税。同时物业交易还将涉及30%至60%的土地增值税、3%至5%的契税和0.05%的印花税。未来要是没有相关的税收优惠政策来降低税收成本，REITs依旧很难操作。”

　　叶建成补充说，在香港地区，物业交易环节没有土地增值税，这是最大一块的内容，还有在香港需要缴纳企业所得税，但如果进行分红就可免企业所得税。

　　呼之或出？

　　尽管道路坎坷，但REITs还在推进。

　　今年1月，国务院批准在天津成立一只旨在为保障房融资的REITs作为试点。

　　第一太平戴维斯中国区研究部关于中国房地产投资信托基金的研究报告称，“开发商们在面对银根收紧的大环境下若想继续扩张，REITs显然是一个较好的融资途径。尽管融资难的问题在长期内逐渐缓解，通胀的压力也将减弱，但多元化的融资渠道将有利于房地产市场的稳定。”

　　研究报告进一步指出，机构投资者麾下资产的不断增长，使其一直寻求稳定的投资途径。这对保险公司更是如此，因为在2010年10月中国政府批准保险公司可将其10%的资产投资于商业地产。由于保险公司被禁止直接参与房地产开发、成立房地产公司或投资未上市地产企业，REITs将是很有吸引力的选择。

　　该报告还提到，2011年下半年，国内股市或将发行中国第一只REITs，四家国有企业正合作将其资产整合起来打包进一只REITs。