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　　由于房地产市场买卖双方长时间处于僵持状态，房地产商承受的资金压力已经越来越大。“从银行的角度，开发贷的头寸都比较紧，未来还将严格执行国家的相关规定，甚至要更加严格。”民生银行房地产金融事业部总经理林峰表示，“在此背景下，信托、债券乃至民间资本就开始在金融市场上活跃。”

　　“就信托而言，今年市场讨论的重点就是如何参与保障房建设，有哪些模式，这些模式有哪些利弊。”中融信托全国房地产事业部总监傅冬亮介绍说。

　　由于政策面对资金的收紧，信托业续演着房地产业“救火队长”的角色。

　　傅冬亮认为，房产商切勿把信托当作“银行二号”，应注重循序渐进的金融转型，实践“结构投资”。

　　保障房信托三模式

　　地产信托的发展由来已久，但前几年由于关注度不够、政策面监管过严等问题，信托处在一个“跟着银行走”的被动地位——房企通过银行发布理财产品，银行在房企融资中牢牢占据着主导地位。“由于银行资金的收紧，信托的灵活性开始显现，目前我们很多业务都在保障房上，总体而言，保障房是信托比较喜欢的产品。”傅冬亮说。

　　记者发现，目前保障房投融资模式共有三种，每一种针对不同的融资的对象。

　　第一种是针对国有企业的。因为国有企业的特征，上面有主管机构，如果是股权投资，报批的流程时间太长，根本不可控。

　　一般情况这类国有公司都是当地的市、区所谓的城投平台或者是城投公司，无论其是两层结构还是三层结构，最好是这个项目公司最上层的集团。信托公司从风险控制的角度来说，可能会派出一位董事，对它的一些重大决策需要有知情权，当然这个条件是一事一议的，对于特别大的国有企业来说，谈判的溢价并不高。

　　第二个模式是跟房地产股权相挂钩，比较适合于一些民营开发商。发了一个信托产品之后，阶段性去持有这个项目公司的股权。因为只有作为股东方，才有资格去监管这个项目公司后续的销售收入。

　　第三个模式是与政府的投融资平台合作。这个是二三线城市，特别是三四线城市采用的一种模式，会牵涉到代建的问题。其方式是开发商跟政府签订协议书，建设资金由开发商来承担，政府阶段性会支付一些工程款，或者在房子基本上结构封顶的时候，分一次或两次把款结清。这样的融资模式涉及到三方，一个是开发商，是建设主体；一个是金融机构；另外一个是当地政府，相对比较复杂。

　　银信合作辟新径

　　银行信贷头寸已确实非常紧张。截止到5月，很多银行按揭款就算是批得出，也没有头寸发放，因此银行通过跟信托公司的合作，利用它的合作方为客户提供一些投融资的业务，以期在存贷款方面、在中间业务方面使自己的收益最大化。

　　傅冬亮分析认为，银行特别是分行、总行这个层面，投行部也好，金融市场部也好，因为他们手上最大的竞争优势是在全国的客户群，也就是购买他们理财产品真正的投资人，所以他们会通过一些资金池的概念，可能会做成有限合伙的模式，直接去服务一些大中型的开发商。

　　“最近我收到一个邮件，是某家银行的总行发来的，他们刚刚出来一个文，中央需要央企、国企建1000万套的保障房。那个文的核心意思就是，只要企业的建设指标能进入1000万套的，银行就会帮企业去发一个中期票据，到银行间债券市场转让，融资成本大概在6%～7%。”傅冬亮告诉记者，“其实，如果有一家银行、一家信托联合起来为一个开发商在保障房建设当中提供金融管家服务，其产品在市场上一定可以受到追捧。”