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国内房地产信托与REITs的差异

来源:中原信托 日期:2009-05-18

       REITs实际上属于信托的一种,性质上等同于公募的基金。分析人士表示,由于国内金融体系不完善,资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立,国内房地产信托产品属于私募性质,与REITs存在显著差异。

       自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今,REITs已发展了近50年。国际范围看,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

       中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯表示,REITs是“Real Estate Investment Trust”的缩写,房地产投资信托的简称。REITs实际上就属于信托的一种。与国内信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。也就是说,REITs是一种公募的房地产信托产品。其本质就是信托,是一个拥有和投资房产的载体,但通常可以上市交易和流通。也有部分私募的REITs,但不是主流。

       同时,REITs本身也是基金。孙飞表示,这并不与REITs是信托产品相违背。因为任何基金都可以叫“单位信托”,证券投资基金、产业投资基金都可以视为信托。如:证券投资基金可以称为“证券投资信托基金”。所以,REITs即是信托,也是基金。他是一种公募的信托,也是一种公募的基金。REITs是标准化的,可流通的房地产金融信托产品。同时,REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于国内现有的开放式基金与封闭式基金。从本质上看,REITs亦属于资产证券化的一种方式。

       据了解,REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs最早的定义为“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。此后,伴随着税法的衍变,REITs在美国经历了数次重大调整,同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异,但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别:在满足一定的设立条件下,由于REITs是个信托,需将绝大部分税前收入分配给信托人(投资者),因此REITs获得免交公司所得税的优惠待遇。

       自1960年世界上第一只REITs在美国诞生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融方式。目前美国大约有300个REITs在运作之中,管理的资产总值超过3,000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

       国内方面,2002年上海国际信托有限公司推出上海国际大厦项目资金信托,这是国内第一只真正意义上的房地产信托产品。随后,10多家信托投资公司纷纷推出类似的信托产品,由孙飞主导推出的北京景龙国际公寓股权投资信托计划属于国内首例准REITs。但由于国内金融体系不完善,资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立,使得国内房地产信托产品与REITs存在显著差异。


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